Yapı Kooperatifi
Yapı kooperatifleri; Konut Yapı Kooperatifi, Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi, Karma Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi ve İhtisas Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi olmak üzere 4 (dört) türdür.
Kooperatiflerin en temel mevzuatı 1163 sayılı Kooperatifler Kanunudur. Bu kanunda bulunmayan konular için Kooperatifler Kanunu madde 98 “ – Bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki Anonim şirketlere ait hükümler uygulanır” atfı sebebiyle 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır.
Yapı kooperatifi kuruluşu için hangi idareye başvurmak gerekir?
Yapı kooperatiflerinin kuruluş işlemleri için Kooperatif merkezinin bulunacağı ilin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne müracaat edilir.
Kooperatif en az kaç kişi ile kurulur?
Bir kooperatif en az 7 ortak tarafından imzalanacak ana sözleşme ile kurulur. Ana sözleşmedeki imzaların Ticaret Sicili Müdürlüğünce onaylanması gerekmektedir. Ana sözleşme, ticaret sicil müdürlüğü huzurunda imzalanmaktadır. Ana sözleşme Ticaret Bakanlığı’na teslim edilir. Bakanlıkça gerekli incelemeler yapıldıktan sonra kuruluşa izin verilmesi halinde, tescil ve ilan aşamasına geçilir. Kooperatif, ticaret siviline tescil ile tüzel kişilik kazanır.Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 3 üncü maddesinde sayılan hususların ilanı için ilan beyannamesi tanzim edilir. Bu beyannamede bulunan hususlar Ticaret Sicil Gazetesi’nde ilan edilir.
Kooperatifler Kanunu’nda kimlerin kurucu olacağı ve kimlere kurucu deneceği açıklanmamıştır. Bu nedenle, bu konuda KK m. 98 yollamasıyla TTK’nın anonim şirketlere ilişkin maddelerine bakmak gerekir. 6102 sayılı TTK’nın 337/1’inci maddesinde “Pay taahhüt edip esas sözleşmeyi imzalayan gerçek ve tüzel kişiler kurucudur” denilmektedir.
Bu tanıma göre, bir kimsenin kurucu sayılabilmesi için;
1. Anasözleşmeyi düzenleyip imza eden,
2. Anasözleşmede sermaye olarak gösterilen parayı veya ayn’ı taahhüt eden
kimse olması gerekir.
Konut yapı kooperatifi kurmak için ne kadar sermaye gereklidir?
Kooperatif kurmak yüksek sermaye gerektirmeyen bir işlemdir. Sermayenin asgari miktarı 700 TL’dir. Dolayısıyla bir ortaklık payının değeri 100 TL’dir. Ortaklar en çok 5.000 pay taahhüt edebilirler. Ancak, her ortağın en az 1 pay taahhüt etmesi zorunludur. Taahhüt edilen payların en az 4’te 1’i tescilden önce, gerisi de kooperatifin tescilini izleyen yirmi dört ay içinde ödenir.
Konut yapı kooperatif hissesi devredilebilir mi?
Konut yapı kooperatiflerinin hissesi devredilebilir ancak kooperatif yönetimi bu hususta birtakım özel şartlar getirebilmektedir. Kooperatif ödemelerinin başlamasından itibaren 3 ay içinde devir yapılamaz gibi belirli şartlar, yönetimin inisiyatifine kalmıştır. Böyle bir madde yoksa, hak devir işlemi yapılabilmektedir
Kooperatif organları nelerdir?
Kooperatifin kuruluş aşamasını oluşturan 3 organ bulunmaktadır. Kooperatifin işleyişini sağlayan organları Genel kurul, Yönetim Kurulu ve Denetim Kuruludur. Tasfiye haline geçilmesi durumunda ise bu kurullara Tasfiye Memurları da eklenir.
Genel Kurul organı
Genel Kurul kooperatiflerin en önemli organıdır. Kooperatif adına verilecek en önemli kararlarda genel kurulun kanun tarafından belirlenen devredilmez yetkileri bulunmaktadır. Genel kurulun devredilemez görev ve yetkilerinden en önemlileri aşağıdaki şekildedir;
Huzur hakkı belirleme, üyelikten çıkarma itirazlarını değerlendirme, yönetim kurulu kararlarının iptaline kararı, bilanço, defterler vb. kayıtları incelemek, gecikme cezasını belirlemek, ibra, ana sözleşme değişikliği, gayrimenkul alım ve satım yetkisi, alınacak veya satılacak gayrimenkulün değerine dair belirlemeler, kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut sayısını tespit etme, kooperatif tasfiyesi, konut maliyetlerini, konut bedellerini belirleme
Birtakım kooperatif kuruluşları, genel kurul toplantılarında alınan kararların bir bölümünde bazı konularda işlem yapma yetkisini yönetim kuruluna devretme kararı almaktadır. Ancak dikkat edilmelidir ki bu yetkilerin genel kurulun devredilemez yetkileri arasında bulunması halinde devretme işlemi kanuna ve ana sözleşmeye aykırı olacaktır.
Yapı Kooperatifleri ortaklık şartları nelerdir?
Gerçek kişiler için; 1- Medeni haklarını kullanma ehliyetine sahip olmak. 2- Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruklu olmakla birlikte 2644 Sayılı Tapu Kanunu veya yürürlükteki, mevzuat hükümlerine göre Türkiye’de gayrimenkul edinmesine imkan sağlanmış kişilerden bulunmak. Tüzel kişiler için; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 9 uncu maddesinde sayılan tüzel kişilerden olmak.
Yapı Kooperatifine nasıl ortak olunur?
Yapı Kooperatiflerine ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler; kooperatif Anasözleşmesinde yer alan bütün hükümleri hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir dilekçe ile kooperatif Yönetim Kurulu’na başvurulmaları gerekmektedir. Sözlü müracaatla ortak olunamaz. Yönetim Kurulu, bu başvuruyu başvuru sahiplerinin anasözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırarak inceler ve uygun görülenlerin ortaklığa kabulü için karar alır. Müracaatların sonuçları kabul veya ret olmak üzere 1 (Bir) ay içerisinde ilgiliye yazı ile bildirilir. Yedek üye vb. şekilde ortak kaydı yapılamaz.
Ortaklıktan hangi hallerde, nasıl çıkılır?
Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır. Bir ortağın hiçbir surette kooperatiften çıkamayacağına dair bağlamlar hükümsüzdür. Örnek Anasözleşmeye göre her ortak, hesap senesi sonundan en az bir ay önce yönetim kuruluna yazı ile başvurmak suretiyle ortaklıktan çıkabilir. Yönetim kurulu bu hükme uygun olarak yapılacak isteğe rağmen, yazılı başvurunun kooperatif kayıtlarına girişinden itibaren 1 (bir) ay içinde kabulden kaçınırsa, ortak, çıkma dileğini noter aracılığı ile yönetim kuruluna bildirir. Bildiri tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir.
Ortaklıktan çıkmaya nasıl itiraz edilebilir?
Ortak çıkarılma kararının tebliğinden itibaren 3 (üç) ay içinde itiraz davası açabilir. Eğer ortağa tebliğ edilen çıkarılma kararı Yönetim Kurulunca verilmiş ise ortak, üç aylık süre içinde Genel Kurula da itiraz edebilir. Bu itiraz, ilk toplanacak Genel Kurula sunulmak üzere, Yönetim Kuruluna noter aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel Kurula itiraz edildiği takdirde, Yönetim Kurulunun çıkarma kararı aleyhine iptal davası açılamaz. İtiraz üzerine Genel Kurulca verilecek karara karşı iptal davası hakkı saklıdır. 3 (üç) aylık süre içinde Genel Kurula veya mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz edilmeyen çıkarma kararları kesinleşir. Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Bu kişilerin ortaklık hak ve yükümlülükleri, çıkarma kararı kesinleşinceye kadar devam eder.
Ortaklığı sona erenlerle hesaplaşma ne şekilde yapılır?
1163 sayılı Kooperatifler Kanununun Kooperatiften Çıkan veya Çıkarılan Ortaklarla Hesaplaşma Süresi ve Yükümlülükleri başlığı altında yer alan 17 inci maddesine göre; çıkan ortakça iadesi talep edilecek haklar, ortağın ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanır ve bilanço tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde geri ödenmesi gerekir. Ancak Genel Kurulca karar alınmak şartıyla, kooperatif mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikte olması halinde, ödemelerin 3 (üç) yılı aşmamak üzere geciktirilebileceği ve 5 (beş) yıl geçmekle zaman aşımına uğrayacağı hükme bağlanmıştır. Ancak, ortaklığı sona erenlerin yerine yeni ortak alınması halinde eski ortağın ödediği gider taksitleri derhal geri verilir.
İbra edilmeyen denetim ve yönetim kurulları tekrar aday olabilir mi?
Genel Kurulda ibra edilmeyen Yönetim Kurulu üyeleri gündemde seçim maddesi var ise aynı Genel Kurulda tekrar Yönetim ve Denetim Kurulu üyeliklerine seçilemezler. Oylama neticesinde ibra edilmeyen organlar için gündemde seçime ilişkin madde olmasa dahi seçim yapılır.
Yönetim kurulu üyeliği kaç kişiden oluşur? Görev süresi ne kadardır? Seçilme şartları nelerdir?
Yönetim Kurulu, en az 3 (üç) asıl ve 3 (üç) yedek olmak üzere en az 1 (bir), çok 4 (dört) yıl için seçilebilirler. Yönetim Kurulu üyelerinde aşağıdaki şartlar aranır: 1- Kooperatif ortağı olmak ve medeni hakları kullanma ehliyetine sahip bulunmak, 2- Türk vatandaşı olmak, 3- Aynı türde başka bir yapı kooperatifinde Yönetim Kurulu üyesi olmamak, 4- Devletin güvenliğine karşı suçlar, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, milli savunmaya karşı suçlar, devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından ya da 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre mahkûm olmamak. 5- Aynı zamanda kooperatifte Denetçi olmamak. Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen tüzel kişiler, yukarıdaki şartları taşıyan gerçek kişi temsilcileri vasıtasıyla temsil edilirler.
Yönetim kurulu üyelik şartlarını kim araştırır?
Üyelik şartları Denetçiler tarafından araştırılır. Bu şartları taşımadıkları halde seçilenler ile sonradan kaybedenlerin görevlerine Yönetim Kurulunca son verilir.
Denetim Kurulu kaç kişidir ve seçilme şartları nelerdir?
Genel Kurulca en az 1 (bir) yıl, en çok 4 (dört) yıl için ortaklar arasından veya dışarıdan, en az iki veya daha fazla Denetim Kurulu üyesi ve bir o kadar da yedeği seçilir. Denetim Kurulu üyelerinde aşağıdaki şartlar aranır: 1- Türk vatandaşı olmak ve medeni hakları kullanma ehliyetine sahip bulunmak, 2- Devletin güvenliğine karşı suçlar, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, milli savunmaya karşı suçlar, devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından ya da 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre mahkum olmamak. 3- Aynı zamanda kooperatifte Yönetim Kurulu üyesi, kooperatif personeli veya Yönetim Kurulu üyeleriyle üçüncü derece dahil kan ve sıhri hısım (kendisinin ve eşinin, anne, baba, çocuk, büyükanne, büyükbaba, torun, amca, hala, dayı, teyze, kardeş, kardeş çocuğu) olmamak, Yönetim Kurulu üyeleriyle aralarında iş ortaklığı bulunmamak. 4-En az lise düzeyinde diploma sahibi olmak.
Kooperatiflerde gayrimenkul alımı nasıl olur?
Kooperatiflerce alınması kararlaştırılan gayrimenkullerin alımının, tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile yapılması şarttır.
Konut bedelleri ne şekilde tespit edilir?
Yapıların fenni mesuller yahut Yapı Denetim Kuruluşlarının denetçi, mimar ya da mühendisleri tarafından ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamen bitirildiğini belirten teknik rapor düzenlendikten yahut yapı kullanma izni alınmasına müteakip Genel Kurul kararı çerçevesinde oluşturulacak en az 3 (üç) kişilik teknik heyet tarafından arsa bedeli, alt ve üst yapı, inşaat, ortak alan ve tesislerin maliyeti ile genel giderlerden tespit edilecek toplam maliyet bedelinden ortakların payına düşecek miktar hesaplanır. Buna konutların site girişine yakınlığı, bloktaki yeri, genel yerleşim planındaki konumu gibi diğer değer artırıcı özellikler göz önüne alınarak tespit edilecek rayiç fiyatlara göre takdir olunacak şerefiye bedelleri eklenmek suretiyle geçici maliyet bulunur. Söz konusu teknik heyet tarafından hazırlanan geçici maliyet raporu, düzenleme tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna verilir. Bu rapor, yönetim kurulunca, noter vasıtasıyla veya taahhütlü mektupla veyahut elden imza karşılığında ortaklara tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 (onbeş) gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilirler. 15 (onbeş) günün geçmesi ile itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz edildiği takdirde, teknik heyet ile Yönetim Kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek 1 (bir) kişiden oluşan 3 (üç) kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdir olunur. Bu heyet tarafından takdir olunan fark, geçici maliyet bedellerine eklenir veya bu bedelden indirilir. Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiriyle orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur. İtiraz taksitlerin ödenmesini geciktiremez. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecburdur. Ortaklar, Yönetim Kuruluna yazı ile bilgi vermek şartıyla kendilerine düşen konutları diğer ortakların konutları ile değiştirebilirler.
6102 Sayılı Türk Ticaret Kanununa göre; Kooperatiflerin tutması zorunlu Ticari Defterleri Nelerdir? Bu Ticari Defterlerden hangileri yıllık açılış ve kapanış onayına tabidir?
Kooperatiflerin tutması zorunlu Ticari Defterleri; 1- Yevmiye Defteri, 2- Defter-i Kebir, 3- Envanter Defteri, 4- Pay (Ortaklar) Defteri, 5- Yönetim Kurulu Karar Defteri, 6- Genel Kurul Toplantı ve Müzakere Defteridir. Bu defterlerden; 1- Yevmiye Defteri ve 2- Yönetim Kurulu Karar Defteri yıllık açılış ve kapanış onayına tabidirler.
Kooperatifin hangi hallerde tasfiyesi yapılır?
1- Ortak sayısının 7’ den aşağı düşmesi üzerine, 2- Genel Kurul kararıyla, 3- İflasın açılmasıyla, 4- Kanunlarda öngörülen diğer hallerde, İlgili Bakanlığının Mahkemeden alacağı karar üzerine, 5- Diğer bir kooperatifle birleşmesi veya devralınması suretiyle, 6- Üç yıl Olağan Genel Kurul toplantısını yapmaması halinde dağılır.
Tasfiye kurulu kimlerden oluşur?
Tasfiye Kurulu; Genel Kurul tarafından seçilecek en az 2 (iki) kişiden oluşur. Genel Kurul bu hususta Yönetim Kurulunu da görevlendirebilir. Genel Kurulca Tasfiye Kurulu için bir seçim veya görevlendirme yapılmadığı takdirde, tasfiye işlerini Yönetim Kurulu yürütür. Bu şekilde tasfiye kurulu oluşturulamadığı hallerde, ortaklardan birinin başvurusu üzerine Mahkemece Tasfiye Memurları atanabilir.
Kooperatifin terkin olması halinde kooperatif evrakları nasıl saklanır?
6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 82 inci maddesine göre “… Kooperatifin tasfiyesi halinde tüzel kişiliği sona ermişse defter ve kâğıtlar birinci fıkra gereğince 10 (on) yıl süreyle Sulh Mahkemesi tarafından saklanır.” denilmektedir.
Ortağı olunan Kooperatif bilgilerine ulaşmak için nasıl bir yol izlenmesi gerekir?
Yapı kooperatifi üyesi olan bir kişinin, üye olduğu kooperatife ait bilgilere; Ticaret Bakanlığı’nın (https://koopbis.ticaret.gov.tr/account/login) web adresi üzerinden e-devlet portalına yönlendirmesi neticesi TC Kimlik No ve e-devlet şifresinin girilmesiyle Kooperatif Bilgi Sistemi (KOOPBİS) üzerinden ulaşılması ile mümkündür.
Kooperatif Ortaklık Kaydı nerede tutulur?
Kişilerin ortaklık kaydı Kooperatifin Pay (Ortaklar) Defterinde tutulur. Her ortağın üyelik haklarının, ada yazılı Ortaklık Senedi ile temsil olunması şarttır. Ortaklığa dair uyuşmazlıklarda kooperatifin resmi defter ve belgelerindeki kayıtlara itibar edilmesi esastır.
Kooperatiflerin Yönetim ve Denetim Kurulu Üyelerinin “Kooperatifçilik Eğitimi” almaları zorunlumudur?
Hukuki durumu “Faal”, 50 ve daha fazla ortağı olan ve “Yapı Ruhsatı” almış Yapı Kooperatiflerinde Yönetim ve Denetim Kurulu asil ve yedek üyelerinin “Kooperatifçilik Eğitimi” almaları zorunludur.
Hangi Kooperatifler “Dış Denetime” tabidir?
Hukuki durumu “Faal”, 100 ve daha fazla ortağı olan ve “Yapı Ruhsatı” almış Yapı Kooperatifleri “Dış Denetim”e tabidir.
Kooperatiflerin incelenmesi için nereye ve ne şekilde başvuru yapılabilir?
Yargı mercilerine intikal ettirilmemiş olması şartıyla, belli bir konuyu ihtiva edecek özellikteki şikayet ve inceleme talepleri için; başvurulan olayla ilgili inandırıcı mahiyette bilgi, bulgu ve belgeler eklenmiş veya somut nitelikte bilgi, bulgu ya da olaylara dayandırılan ve 3071 sayılı “Dilekçe Hakkının Kullanılmasına Dair Kanun” un 4 üncü maddesinde belirtilen şartları taşıyan bir dilekçe ile Bakanlığımıza veya Kooperatif merkezinin bulunduğu İl Valiliğine (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) intikal ettirilmesi halinde idarece işleme tabi tutulması mümkündür.
Başvuru dilekçelerinin incelenemeyeceği haller hangileridir?
3071 sayılı Dilekçe Hakkının Kullanılmasına Dair Kanunun gereği; belli bir konuyu ihtiva etmeyen, Yargı mercilerinin görev alanına giren konular ile dilekçe sahibinin adı-soyadı ve imzası ile açık iş veya ikametgah adresinin bulunmayan dilekçeler ve 4982 sayılı Bilgi Edinme Kanununda belirtilen bilgi edinme sınırları kapsamında kalan başvurular İdarece incelemez.
Denetim süreci ne şekilde işlemektedir?
Vatandaşlarımızdan gelen şikâyet ve inceleme talepleri öncelikle ve mutlaka kooperatif merkezinin bulunduğu İlin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü eliyle incelenmekte olup, gerek duyulması halinde ancak Bakanlığımızın diğer birimlerince inceleme yapılması söz konusu olabilecektir. Yapılan denetimler neticesinde 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu veya Türk Ceza Kanunu gereği suç unsuru tespit edilmesi halinde tespit edilen hususlar ilgili Cumhuriyet Başsavcılıklarına intikal ettirilmekte, diğer tespit edilen hususlar hakkında ise şikayetçiye bilgi verilmekte, kooperatif Yönetim ve Denetim Kurullarına bildirimde bulunulmakta, gerekiyorsa uygulamaya yönelik talimatlar verilmektedir. Kooperatifler ile ortaklar veya 3 üncü kişiler arasındaki alacak-verecek, hesaplaşma vb. maddi ve hukuki hususlar ise Bakanlığımızın gerçekleştirdiği denetimlere konu edilmemekte olup bu hallerde konu ile ilgili kooperatif merkezinin bulunduğu yer yargı mercilerine başvurulması ile mümkün ve uygun olacağı değerlendirilmektedir.
Kooperatifler, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu 35/2 gereğince avukat çalıştırmak veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunluluğu kapsamındadırlar. Bu zorunluluğa aykırı davranışın müeyyidesi, her ay için belirli bir miktar adli para cezasıdır. Ofisimizde kendi görev alanında yetkin avukatlarımızla kooperatiflere hukuk danışmanlığı hizmet vermekteyiz. (Kooperatif avukatı)
Sözlü danışmak için avukatınıza veya 05307887535 e ulaşabilirsiniz.